Недвижимость. Купля-продажа-аренда

  • Для полноценного использования форума - авторизуйтесь под своей учетной записью или зарегистрируйтесь.
    После этого вам станут доступны все функции форума, включая просмотр статистики новых сообщений, галерея, календарь событий, просмотр скрытых ссылок и прочий функционал.
14 Май 2009
2.816
10
Недвижимость. Купля-продажа-аренда. Ипотека. Оценка стоимости. Москва и МО.
Опыт с 2002 года. Индивидуальный подход. Проконсультирую практически по любым вопросам. Помогу с выгодными инвестициями в недвижимость.
Александр. 8-903-136-девять-девять-56
 
Последнее редактирование:
14 Май 2009
2.816
10
Всегда есть спецпредложения.
К примеру, коммерческая недвижимость.
В новом офисно-жилом комплексе в пешей доступности от м. Семеновская, Партизанская (7 мин.пешком) помещение 500 квадратов свободного назначения - 10 т.р./кв.м. в год. Можно поторговаться.)
 
Последнее редактирование модератором:
14 Май 2009
2.816
10
Не поверишь - весь в мыле))))).. Движение началось в начале года, с тех пор и не прекращалось.... Да это и понятно - в чём хранить деньги, как не в квартирах?))))
 
14 Май 2009
2.816
10
Ирония судьбы и магия притяжения. Один из первых реализованных проектов был с известным Вам одноклубником. Ну, мы лет через 6-7 только Хаммеры купили))). И здесь вторая встреча)))
 
14 Май 2009
2.816
10
Мужайся, бразер))))...
Волны Кондратьева сулят Великий Приход))))
 
12 Фев 2011
8.910
8
я в курсе :laugh4:, но эт не профильный бизнес так сказать, но раньше с него нормально так капало в виде "уважухи" а терь чё то как то ..... :wacko:
 
6 Апр 2008
1.707
16
44
Саша lperry, проконсультируй меня пожалуйста.
Имеется немного свободных денег.
Думаю прикупить парочку небольших (по 35..50кв.м. и 70-90кв.м соответственно) коммерческих помещений в г.Краснодар. Первый год-два планирую их сдавать под магазины, аптеки и т.д. Одно помещение присматриваю в новостройке в спальном районе, другое в центре, вторичка.
1) На что нужно расставить приоритеты, чтобы не прогадать?
2) Правильно ли, что с цоколем лучше не связываться? Что предпочтительнее?

В общем буду рад любым советам, дабы ничего не пропустить. Для меня это новое направление, опыта нет никакого.

Также прошу высказаться и других, кто в теме или имеет опыт пользования/сдачи в аренду коммерческих площадей. Думаю, у нас здесь таких большинство.
 
14 Май 2009
2.816
10
Привет!
На самом деле ответ на этот вопрос очень-очень непрост...
Для начала можно взглянуть на мировой опыт. Например, европейский. Можно сильно-пресильно углу***ться в вопрос, который к тому же очень сильно изобилует узкими нюансами, но тенденция, которая чувствуется, такова. Прибыльность этого бизнеса спустилась после мирового кризиса до 3-4-5%. Движение существует только лишь в мегараскрученных плотных мегаполисах, и то, в локальных точках. Да, наверное, если построить за ярд-два-три паундов в Лондоне модный торговый центр, то цифры могут быть другие. Но если брать более заземлённые суммы, то инвестиции в коммерческую недвижку уже сладкую прибыль не дают. Буквально месяц назад по заданию друга плотно занимался темой Испании (он подсел на эту страну), там именно так и выходило. Тут надо сразу пояснить, что это не совсем моя специфика,это исключение.
К чему это я. А вот к чему. Считается, что сдавать коммерческую недвижку - это стабильнее и прибыльнее. Но если провести некие параллели, то можно сделать вывод, что сейчас из-за спада в экономике идёт похожий на европейский процесс - всё устаканивается. Семь-десять лет назад арендатор за рыночную стоимость в более-менее приличном месте находился за месяц-два спокойно. А в модных местах стояла очередь из желающих. Это факт. Проходил на себе.
Теперь подробнее к вопросу. "Сладость" места зависит от множества тонких факторов, но некоторые принципы остаются незыблимыми. Например, под стрит-ритэйл охотно расхватываются помещения как раз подобных площадей (50-100 метров). Требования - первая линия домов. Наличие хорошей проходимости - трассы, центр города, остановки транспорта, места массовой застройки, рынки и т.д. Неплохо было бы прикинуть целевую группу - подо что подойдёт помещение. Опять же основные вопросы - возможность отдельного входа и назначение помещения. И надо всё считать. Потратить вечер и понять цифры, за сколько в этом месте сдаются аналогичные помещения. И считать, во сколько обойдётся входной билет - купить готовое или купить квартиру и переводить в нежильё с отдельным входом и всеми необходимыми разрешительными документами.
Насчёт того, что лучше - центр или спальный район - опять же считаем цифры, но нюансы тут такие - центр - это непроходящие ценности, как правило, из-за невозможности бесконечно его застраивать, он всегда востребован. Новостройки прежде всего берут внешним лоском и антуражем. Входными группами, лифтами типа Тиссен, остеклением и коммуникациями, паркингами, охраной в белых рубашках и т.д. и т.п.
В Москве уже люди этим избалованы, в трухлявый фонд уже никого не загонишь)))))...

Про цоколь забудь, как страшный сон, если только не принимать его в дар)))).
У меня есть опыт сдачи нескольких таких помещений - это полный попад... можешь мне поверить на слово.... Причём не спасало ничего - места были очень даже неплохие - Динамо и Новослободская (уровень Садового и Третьего кольца). Короче, страшный геморрой и великий дисконт.

Вот как-то так.... Надо подумать ещё вот над чем - а не проще прикупить пару жилых квартир и сдать? ))))
 
28 Июл 2008
4.368
0
серЁЖ

Привет. Я тоже рассматривал в Краснодаре варианты, на будущее. 35..50-70 это видимо в жилых домах?
Про цоколь Александр написал верно, забудь как страшный сон. Можно обратить внимание, что в Краснодаре больше всего предложений именно по ним, потому как они никому не нужны и найти арендатора сложно.



lperry
Вот как-то так.... Надо подумать ещё вот над чем - а не проще прикупить пару жилых квартир и сдать? ))))
Было дело. После некоторых арендаторов дороже в божеский вид привести, чем денег с нее получишь. Офисные и торговые проще и дешевле в ремонте. :)
 
Последнее редактирование:
6 Апр 2008
1.707
16
44
Спасибо, друзья!!
Ситуация проясняется.
Значит, останавливаюсь на первых этажах жилых домов. Или помещения в торговых центрах.

Понимаю, что в торговом центре проходимость лучше. Есть ли еще какие нюансы между этими двумя группами? По стоимости содержания и коммуналке, например?
 
14 Май 2009
2.816
10
Алексеич, про дефственниц не писАл из-за политкорректности - страшно боюсь гнева Админов)))..
Например, Лора за незыблимые семейные ценности - какие уж тут деффффственницы)))

Насчёт торговых центров и жилья. Серёж, тут надо вариться на местности, оттуда и нюансы)))..
Например, в Мск просто так не впишешься в покупку нежилья в торговом центре - как говориться, хорошая корова нужна самому)))... Тока аренда.
Насчёт покупки просто хаты и перевода в нежильё с отдельным входом - провентилируй в нескольких конторах ценник, ибо процесс недёшев...
В Мск стоимость экшена около 1 500 000 руб.
Можно, конечно , самому бегать, но может нехватить здоровья))))...

Кстати, Краснодар очень небедный город... По бизнесу сталкивался с многими людьми... И им покупал здесь хаты, и знаю, что москвичи по-серьёзному туда инвестируют. Очень по-серьёзному.
 
6 Апр 2008
1.707
16
44
А что за девственницы? Ничего не понял..
Поясните, пожалуйста.

Если срамота, то лучше в личку..
 
14 Май 2009
2.816
10
серЁЖ

Привет. Я тоже рассматривал в Краснодаре варианты, на будущее. 35..50-70 это видимо в жилых домах?
Про цоколь Александр написал верно, забудь как страшный сон. Можно обратить внимание, что в Краснодаре больше всего предложений именно по ним, потому как они никому не нужны и найти арендатора сложно.



Было дело. После некоторых арендаторов дороже в божеский вид привести, чем денег с нее получишь. Офисные и торговые проще и дешевле в ремонте. :)
Да, этот нюанс есть. Самый курьёзный случай для меня такой - для своей коллеги прикупили отличную квартиру (125 кв.м.) в Сколково (Влад, ты её хорошо знаешь:wink2:).
Так вот, девушка со вкусом, сделала отличный ремонт. Хорошо обставила. Техника вся, какая возможна. Сдали мы её француженке за 5000$. Так вот, за полгода эта самая француженка уничтожила всё, что можно засунуть в розетку. Сперва посудомойку. Потом стиралку. А потом и холодильник!!!!! Мы все выпали в осадок))))... Как можно уничтожить холодильник??? :wacko:
Роковая баба))))
Потом смеситель дизайнерский испанский)))))
 
14 Май 2009
2.816
10
А что за девственницы? Ничего не понял..
Поясните, пожалуйста.

Если срамота, то лучше в личку..
Камрад, не обращай внимание))))...
Это так, для поднятия настроения... Я свой офис сдавал, и чтоб у меня потенциально Кельт его снял, сподвигал его на этот подвиг фотами прекрасных нимф, работающих со мной по-соседству)))))
Это всё юмор))))

ЗЫ. Кельт фотами нимф возбудился, но офис так и не снял.))))
Сдал его в результате туркам - видать, они наш форум читают))))
 
Последнее редактирование:
2 Фев 2009
4.160
0
38
Спасибо, друзья!!
Ситуация проясняется.
Значит, останавливаюсь на первых этажах жилых домов. Или помещения в торговых центрах.

Понимаю, что в торговом центре проходимость лучше. Есть ли еще какие нюансы между этими двумя группами? По стоимости содержания и коммуналке, например?
В торговом центре чую придется местной управляющей компании еще отчислять очень недурственно. Да и не уверен, что продадут. Во всяком случае в Питере, купить кусочек торгового центра разумной площади (50-100 метров), не на стадии котлована - маловероятно. Да и цена будет - АД, а где не ад, там сам ТЦ будет с 0 проходимостью.
 
14 Май 2009
2.816
10
В торговом центре чую придется местной управляющей компании еще отчислять очень недурственно. Да и не уверен, что продадут. Во всяком случае в Питере, купить кусочек торгового центра разумной площади (50-100 метров), не на стадии котлована - маловероятно. Да и цена будет - АД, а где не ад, там сам ТЦ будет с 0 проходимостью.
+1. В Москве тоже самое....
 
12 Фев 2011
8.910
8
Вот тебе СерЁж есчё один нюанс, бери два офиса одииииин маленький, другой большуший, маленький сдаёш за очень дёшего прекрасным нимфам при условии что они действительно таковые и есть а бооооольшой "туркам" за оооочень дорого, главное шоб в процессе переговоров и осмотра офиса нимфы сновали по корридору, туда-сюда ....
Админам - ни разу не флуд, эт концепция у меня такая!!!