Недвижимость. Купля-продажа-аренда

  • Для полноценного использования форума - авторизуйтесь под своей учетной записью или зарегистрируйтесь.
    После этого вам станут доступны все функции форума, включая просмотр статистики новых сообщений, галерея, календарь событий, просмотр скрытых ссылок и прочий функционал.
В торговом центре чую придется местной управляющей компании еще отчислять очень недурственно. Да и не уверен, что продадут. Во всяком случае в Питере, купить кусочек торгового центра разумной площади (50-100 метров), не на стадии котлована - маловероятно. Да и цена будет - АД, а где не ад, там сам ТЦ будет с 0 проходимостью.

+1 в Краснодаре тоже самое.

Ну и пример у морей.. В Геленджике очень много продается торговой площади не больших размеров, например в ТЦ Геленджик или ТЦ Эстакада. В основном продают верхнии этажи. Одна из причин продажи большая стоимость обслуживания.
 
С жильем не надо связываться (если планы сдавать). Коммерческую брать лучше с арендаторами в торгово-офисных центрах. Варианты разные, но в любом случае надо брать то, что в тот же момент можно выставить в аренду. Ведь смысл деятельности чтобы сдать и забыть, а не заниматься отделкой новостройки или переводом в нежилое.

Сказки, что никто не продает или за адские деньги - это сказки. Но надо этим заниматься не разово, а стать ушлым покупателем. Бывало к сделке почти год шли. Тут не надо торопиться. Площади больше 30-40 вначале лучше не рассматривать - их труднее сдать и дольше впоследствии продавать, если возникнет необходимость. Стоимость содержания - вот вы сразу неправильно мыслите. Не смотрите на недвижку как на расход. Эта не машина с налогами. Она доход будет приносить. В идеале ее надо перекладывать на арендатора.

И еще - не берите недвижку только за свои деньги. Возьмите кредит в размере как минимум такой же суммы и купите в два раза больше недвижки.
 
+1 в Краснодаре тоже самое.

Ну и пример у морей.. В Геленджике очень много продается торговой площади не больших размеров, например в ТЦ Геленджик или ТЦ Эстакада. В основном продают верхнии этажи. Одна из причин продажи большая стоимость обслуживания.

Смотрите на это как на возможность. Если продают по этой причине, то значит сдается плохо, как вариант могут быть финансовые проблемы у собственников - это повод хорошо сбить цену и потом сдавать ниже рынка.
 
Смотрите на это как на возможность. Если продают по этой причине, то значит сдается плохо, как вариант могут быть финансовые проблемы у собственников - это повод хорошо сбить цену и потом сдавать ниже рынка.

Я написал верхнии этажи, проходимость хуже в разы первых этажей. Есть еще нюанс с неудобной планировкой блуждаешь как в лабиринте. Причина продажи убытки, ниже рынка это убытки еще больше. Там не вытягивают платежи те кто владеет площадью и торгуют, не говоря уже о том, что снимать ее при этом. + курорт, весь бизнес в том числе и арендный сезонный, снять в зимний период можно в 3-5 раз дешевле чем летом. Можно ли все же приобрести эти площади и сделать их рентабельными? Да можно, но надо много денег, чтоб приобрести сначала все те что продают, потом те что только думают продавать, потом те кто не думает но не против и т.д. сменить все управление и работать ;)

P/S - Занимаюсь недвижимостью очень долго, аренда в последнее время преобладает. Сдать и забыть это фантастика.
P/P/S - НУ и да, насчет взять кредит. Выше Александр верно описал, доход от сдачи недвижимости в лучшем случае это 3-4% от вложенных средств. А кредит минимальный 16-18% (уже не получается), и как мы все знаем кредит гасится не только % но и часть суммы основного долга. Поэтому 50 на 50 не получится. :)
 
Последнее редактирование:
останавливаюсь на первых этажах жилых домов. Или помещения в торговых центрах.

Понимаю, что в торговом центре проходимость лучше.

Метро Октябрьское поле, торговый подвал= 5 человек в минуту

Торговый центр Неглинка Плаза в самом центре Москвы= 5 человек в час (это в хороший день)

всё относительно
 
Всё относительно - золотые слова. Да, сдать и забыть - так не бывает. Ни у нас, ни за бугром. В той же Испании у меня друг работает на каталонца одного. Бизнес - сдают апартменты как физиков, так и юриков. От посуточно, до надолго. Функции управляющей кампании. Задница вся в мыле.
Без головняка (всё относительно) - нанять чела для управления недвижкой. Один-два объекта - можно и самому. А если 5-10???

Кстати, я бы не стал списывать жилую сразу так в утиль. В чём-то сложнее, а в чём-то нааамного проще. А вот ликвидность, на мой взгляд, выше. Продавали много всяких ОСЗ комерческих. И даже в сладкие годы запарить хату за пару миллионов долларов было проще, чем коммерческую недвижку за эти деньги. Мне, во всяком случае)))
Понятно, что от многих факторов зависит...
 
Посаны, читаю я вас, и сердце кровью обливается. Сам занимаюсь коммерческой недвижимостью (управляющий инвестиционной компании по недвиге) ни много ни мало - 6 лет. Город Казань. Проектов под 10% годовых на аренде чистыми - хоть жопой жуй. Наибольший выхлоп получается при покупке большого 1 этажного помещения в хорошем проходном месте, с последующей распиловкой помещения на мелкие. Продается помещение проще, если в него предварительно посадить арендатора, ибо очень модно стало в наше время становиться - рантье. В нашем регионе, народ ориентируется на сроки окупаемости в 8-10 лет, повторюсь, найти такие варианты очень-очень легко. Офисные помещения к покупке рассматриваем крайне редко, слишком высокие риски, кризис 2008-2009 года вычистил бизнес-центры, смело всех арендаторов + стоимость офисного помещения за квадрат почти равна стоимости торговой недвижки, а аренда очень сильно отличается ( порой в разы)и не в пользу офиса. Пишу про Казань, но мне думается эти правила работают почти везде, за редким исключением. Так что, рассматривать выгоднее небольшие торговые площади в проходных местах на 1 этажах с отдельным входом.
 
Посаны, читаю я вас, и сердце кровью обливается. Сам занимаюсь коммерческой недвижимостью (управляющий инвестиционной компании по недвиге) ни много ни мало - 6 лет. Город Казань. Проектов под 10% годовых на аренде чистыми - хоть жопой жуй. Наибольший выхлоп получается при покупке большого 1 этажного помещения в хорошем проходном месте, с последующей распиловкой помещения на мелкие. Продается помещение проще, если в него предварительно посадить арендатора, ибо очень модно стало в наше время становиться - рантье. В нашем регионе, народ ориентируется на сроки окупаемости в 8-10 лет, повторюсь, найти такие варианты очень-очень легко. Офисные помещения к покупке рассматриваем крайне редко, слишком высокие риски, кризис 2008-2009 года вычистил бизнес-центры, смело всех арендаторов + стоимость офисного помещения за квадрат почти равна стоимости торговой недвижки, а аренда очень сильно отличается ( порой в разы)и не в пользу офиса. Пишу про Казань, но мне думается эти правила работают почти везде, за редким исключением. Так что, рассматривать выгоднее небольшие торговые площади в проходных местах на 1 этажах с отдельным входом.

Камрад, оптимизм в этом деле - главное))))...
Но в жизни все сложнее...
Например, взять столицу. Да, кризис 2009 - вычистил. Взять цифры щас.
Два год-два назад в незажопенском месте (и уровень B+ и выше) ставка была от 600$. А если люди были уверены в своем торговом центре, то прайс был не ниже 800$.
А что сейчас?
У меня есть в аренду отличное помещение в новом комплексе в нормальном месте... И его можно снять за принципиально другие деньги!!!!! 250 $ за метр в год! Это халява, но она реальна!!

А вот реальные цифры по жилому помещению.
Если в Мск купить хату с ремонтом в нормальном доме и месте за 15-18 млн (площадь 45-60 кв.м.), стоимость её сдачи 60-70 тыс.руб. в месяц (можно и 70-80)
Есть повод для раздумья...
 
Последнее редактирование:
Все, как всегда, в конечном итоге решит калькулятор). За "нерезиновую" сказать не могу, не изучал рынок. У нас, к сравнению, 1 комнатная квартира площадью 50 кв.м. стоит около 3,5 млн. р. и сдаваться она будет за 20 максимум за 25 т.р. в мес. За 3,5 млн.р. можно купить 30-40 кв.м. торговой площади в хорошем месте, на первой линий с отдельным входом и сдать в аренду это счастье за 35-40 ( а может и более) тыров в месяц. Разница налицо.
 
да и вообще, МОсква и Питер отдельные истории. Тока в провинции я Эти два региона вспоминал, иногда,недобрым словом. Очень много игроков появилось из Москвы, чуть меньше из Питера. Ценник раздули своими вложениями и много внимания к рынку привлекли))
 
Ребят, спасибо вам большое, все по полочкам разложили.
А вот на счет налоговой, если планирую сдавать площади, подскажите.
На какие налоги я попадаю? Правильно понимаю, что лучше всего оформить ИП и платить по упрощенке 6% от прибыли? А годовой налог на коммерческую сильно от жилого фонда отличается? (я пробовал гуглить, но мало что понял).
 
Если арендуют не федералы (федеральные сетки) имеет смысл работать в серую, через договор на 11 мес. без регистрации в рег.палате и не светить свои доходы. Если вы честный налогоплательщик ( а это именно так и есть, других же здесь нет ;-)), то да, лучше ИП либо ООО ( ИП безопасней). Поводу налога на имущество, он отчасти отдан на откуп местным властям, в том плане, что в регионе смогут сами устанавливать налоговую ставку в определенных пределах от кадастровой стоимости объекта. Лучше этот вопрос задать вашим местным налоговикам.
 
Есть еще момент - последующая продажа. если ты сдаешь как физик ты попадаешь на 13 процентов, но когда ты будешь продавать объект и период владения составит менее 3 лет, ты можешь указать в договоре сумму продажи сумму равную сумме покупки и тем самым у тебя не возникнет подоходный налог с продажи, ибо прибыль ноль, а ежели будет продавать ИП либо ООО налог буде полюбасу. Поэтому, оформляешь покупку на физика, сдаешь как ИП шник, продаешь как физик. Все в рамках закона.
:new_russian:
 
Есть еще момент - последующая продажа........
.......Поэтому, оформляешь покупку на физика, сдаешь как ИП шник, продаешь как физик. Все в рамках закона.
:new_russian:
Топаз, дружище, спасибо!!
Именно такого ответа я и ждал!!
 
Присоединяюсь к Топазу.
Брать на физика (тяжелее "отмести", подняв реестр), можно влоб платить НДФЛ 13% - это чуть проще. Либо упрощёнка 6% - чуть больше гимор, но цифры приятнее. В реалиях люди делают и так, и так.. 50/50

Да, ещё момент - про налоги,если не платить - в отличие от жилой хаты, будет бесконечно трудно объяснить, что это за люди и чем они занимаются в Вашем помещении, если это не бункер в тайге. Вариант "мои родственники зашли от дождя спрятаться", боюсь, не прокатит))))
 
Последнее редактирование:
Ну 10% это хорошо. :)

3,5млн = 35м2 = 35т.р. это и есть те самые 10% (даже больше 12%) верно?

Расходы:
- налог 6%
- налог в конце года как писалось он разный, (оформление недвижимости на пенсионера решает проблему с ним).
- налог на землю если оформлена, если нет аренда земли (здание же не в воздухе висит)
- содержание здания которое частично ложится и на вас (дворники, уборщицы, охрана, бухгалтерия, управляющий, электрик, сантехник ну и т.д.)
- Если коммунальные платежи отданы на арендатора хорошо, если нет, то еще тепло, свет, вода, канализация.
- Расходы текущие те же лампочки, в кабинете или общих коридорах незначительны.
- реклама, объявление о сдаче в аренду (можно и бесплатно, но зачастую малоэффективно)

И так это если сам подаешь декларацию не платишь еще конторам бухгалтерским, в общем сам занимаешься всем, не неся дополнительные расходы, ну разве что на бензин (показать, сдать, подать декларацию и т.д.)

Это без непредвиденных расходов, вроде штрафов к примеру энергетиков, ураганов унесших часть крыши или общивки здания и т.д.

От 35 тыс. останется примерно 25-26т.р. это уже 8-9% от изначальных 12%, а если будет 10% то и того меньше. И все это при условии 100% сдачи круглый год, предположим это идеальное место. А если выпадет пару месяцев? Ну вкратце как то так :)
 
Саш, тоже благодарю еще раз за информацию.
Извиняй, что засорил твою тему.
:hi:

Всегда готов)). И не за что извиняться )). Побольше бы таких обсуждений. В жизни через одного возникают такие ситуации - с налогами, и подавно. Да будет свет!))